מכיוון שהקרקע היא שכבת האדמה הנמוכה ביותר, בשל כוח המשיכה מתנקזים אליה לחות, מים ורטיבות.
לכן, אופי הקרקע הינו לח ורטוב באופן תמידי.
לפיכך, כשבונים חניון תת קרקעי יש לקחת בחשבון שמיקומו במעבה האדמה הינו בעל נתוני פתיחה לא טובים – של רטיבות ולחות מתמידים.
לכן, נושא האיטום בחניון תת קרקעי הינו קריטי במיוחד.
אם האיטום אינו תקין או נעשה באופן בלתי מקצועי בהתייחס לתנאי הלחות הקשים שבו, הוא יכול להיות חשוף לנזילות מים, לרטיבות ואף להצפות. 

החלקים הבעייתיים בחניונים הינם כל נקודות החיבור המצויות בו, שמהן יכולה הרטיבות לצאת החוצה.

אחד האלמנטים שמשפיעים על עמידות האיטום הוא בסיס החניון שנבנה בקרקע, איכות ריצפת החניון וקירותיו.

סוג הקרקע גם הוא יכול להוות בעיה באיטום חניון תת קרקעי –
ישנם סוגי קרקע שהינם עמידים יותר לחלחול מים וחלקם פחות.

ישנם חניונים שנבנים מעל לריכוז של מי תהום או אפילו בתוכם.